Défiscaliser en devenant investisseur immobilier

Plafonds Pinel

L’investissement PINEL est régi par plusieurs plafonnements dépendants de votre situation personnelle et de la localisation de votre futur bien immobilier.

La loi PINEL est axée autour de quatre plafonnements majeurs

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Plafond des ressources des locataires par zone

Plafond des loyers par zone

Plafond d’investissement Pinel

Plafond Pinel au mètre carré

Plafond des ressources des locataires par zone

Pour bénéficier de la loi Pinel et de ses avantages, l’investisseur doit non seulement investir dans un bien immobilier neuf ou rénové avec la dernière règlementation thermique, respecter les conditions des plafonds fiscaux et loyers Pinel ainsi que les conditions liées aux différentes zones mais il doit aussi respecter les conditions de plafonds des ressources des locataires. Chaque plafond de ressources Pinel est défini en fonction de la zone du logement Pinel et de la constitution du foyer. Ce dispositif Pinel a pour but d’aider les locataires à faible revenus à avoir accès à un logement. Les familles visées sont les familles comportant un seul parent, les étrangers, les familles avec trois enfants ou plus et les couples sans emploi. Pour s’assurer que les locataires sont bien dans la catégorie autorisée, le bailleur a tout à fait le droit d’exiger des preuves de ressources. Ci-dessous les barèmes de plafonds des ressources Pinel :

Plafonds de ressources Pinel métropole

Plafonds de ressources Pinel outre-mer

Plafond des loyers par zone

Afin de pouvoir profiter de la réduction d’impôts proposée par la loi Pinel, le bailleur se doit de respecter la condition sur la limite de loyer mensuel maximal applicable aux locataires du bien en location. Le règlement indique que le calcul pour le plafond des loyers doit prendre en considération la surface utile, autrement dit, la surface habitable et les surfaces annexe ainsi que la zone où se situe le bien immobilier en location. Pour déterminer le plafond de loyer Pinel mensuel maximum d’un logement en location, il faut considérer la surface utile (surface habitable + 0.5 x Surface des annexes) x Coefficient Pinel x le barème Pinel.

La surface utile ou surface pondérée au mètre carré se calcule en ajoutant la surface habitable à la moitié des surfaces annexes. La limite du plafond des surfaces annexes est de 8 mètres carré. Seuls les terrasses, caves, mezzanines et balcons sont considérés comme des surfaces annexes. Le coefficient Pinel se calcule en prenant (19 / surface utile ou pondérée) + 0.7. La limite du coefficient est de 1.2. Concernant les barèmes des loyers Pinel, ils varient selon les zones où se situent les biens immobiliers et sont révisés chaque année par le gouvernement. Vous trouverez ci-dessous les barèmes Pinel selon les zones.

Voici un exemple de calcul d’un plafond de loyer mensuel Pinel

Prenons un logement Pinel de 45 m² avec terrasse de 6 m² et situé à Bois-le-Roi dont nous voulons calculer le montant maximum de loyer mensuel possible pour une location.

Calcul de la surface utile ou pondérée = 45 m2 +(0.5 x 6 m2) = 48 m2
Calcul du coefficient = (19 / 48) + 0.7 = 1.095
Détermination du barème Pinel = Bois-le-Roi est situé en zone B1 = le barème est de 10.28 euros par m2.

Calcul du plafond = 48 m2 x 1.095 x 10.28 euro m2 = 540.32 euros.

Plafond d’investissement Pinel

La loi Pinel permet aux particuliers d’exonérer ou de réduire leurs impôts à hauteur de 12 %, 18% et 21% de leur investissement pour une durée de 6, 9 et 12 ans respectivement.

Pour bénéficier de la loi Pinel et ses réductions d’impôts, certaines conditions doivent être respectées. Pour bénéficier de la loi Pinel et de ses avantages, le bailleur doit louer son logement pour une durée minimale de 6 ans et une durée maximale de 12 ans. Il doit aussi respecter la condition d’éligibilité de son bien immobilier. Il est primordial que le bien immobilier soit un bien nouvellement construit, en état d’achèvement ou un bien commercial transformé en bien locatif.

Le règlement le plus important reste le montant de l’investissement. Celui-ci ne doit en aucun cas dépasser les 300 000 euros par personne et par an. Il est aussi possible d’investir dans deux bien immobiliers d’un montant ne dépassant pas 150,000 euros chacun.

Plafond Pinel au mètre carré

La condition de plafonnement de la loi Pinel ne se limitent pas à un plafond d‘investissement immobilier de 300 000 euros par personne et par an. La loi Pinel est aussi calculée dans la limite de 5500 euros par mètre carré de surface habitable ou surface pondérée, c’est-à-dire la surface habitable et la surface annexe. C’est un plafond fixé annuellement par décret. Pour effectuer le calcul du plafond fiscal Pinel au mètre carré, il faut prendre en considération la surface habitable ou la surface pondérée, le plafond global de l’investissement et la durée de la location soit 6, 9 et 12 ans. Attention, ses calculs sont exclusivement utilisés pour calculer la réduction d’impôts. Voici deux exemples de calcul du plafond fiscal.

Exemple 1 

Investir dans un appartement en loi Pinel à Toulouse de 45m² à 270 000 € sur une durée de 9 ans. La réduction d’impôt n’est pas de 48 500 € (= 0,18 x 270 000 €) mais de 44 550 € (= 0,18 x 5 500€ x 45m²) sur 9 ans.

Exemple 2 

Investir dans un appartement en loi Pinel à Toulouse de 55m² à 320 000€, sur une durée de 9 ans. La réduction d’impôt calculée sur 9 ans n’est pas de 57 600€ (= 0,18 x 320 000€) ni de 54 450€ (= 0,18 x 55m² x 5 500€/m²) mais bien de 54 000€ puisque la loi plafonne sont investissement à 300 000€. (0,18 x 300000).

Tableau plafonds des ressources des locataires 2019

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COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE LIEU DE SITUATION DU LOGEMENT
Zone A bis (en €) Reste de la zone A (en €) Zone B1 (en €) Zone B2 et C (en €)
Personne seule 38 236 38 236 31 165 28 049
Couple 57 146 57 146 41 618 37 456
Personne seule ou couple ayant une personne a charge 00 000 00 000 00 000 00 000
Personne seule ou couple ayant deux personne a charge 00 000 00 000 00 000 00 000
Personne seule ou couple ayant trois personne a charge 00 000 00 000 00 000 00 000
Personne seule ou couple ayant quatre personne a charge 00 000 00 000 00 000 00 000
Majoration par personne a charge supplémentaire a partir de la cinquieme 00 000 00 000 00 000 00 000
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